الدفعة الأولى في التمويل العقاري هي الجزء من قيمة العقار الذي لا تموّله الجهة التمويلية ويسدّده المشتري من ماله الخاص، وتُحسب على القيمة التي يقدّرها مقيّم معتمد لا على السعر المتفق عليه مع البائع؛ فإذا جاء التقييم أقل من سعر البيع تحمّل المشتري الفرق نقدًا فوق دفعته. ولا توجد نسبة واحدة تسري على الجميع، إذ تختلف نسبة التمويل — وبالتالي حجم الدفعة — من جهة تمويلية إلى أخرى، وبحسب ما إذا كان العقار مسكنًا أول أم إضافيًا، ونوعه وكونه جاهزًا أو على الخارطة، وقوة الملف من حيث الدخل والالتزامات القائمة ونسبة الاستقطاع. يُضاف إلى ذلك أن رسوم التقييم وأتعاب السعي ووثائق التأمين ونفقات الإفراغ بنود نقدية منفصلة تُدفع إلى جانب الدفعة الأولى ولا تُحتسب منها.
ما الذي يحدّد قيمة الدفعة الأولى؟
الدفعة الأولى هي الجزء من قيمة العقار الذي لا تموّله الجهة التمويلية، ويسدّده المشتري من ماله الخاص عند إتمام الصفقة. تحدّد كل جهة نسبة التمويل التي تمنحها مقابل قيمة العقار، وما تبقّى بعدها هو الدفعة الأولى.
لا توجد نسبة واحدة تسري على الجميع، والسياسة تختلف من جهة إلى أخرى ومن ملف إلى آخر. أرباحنا العقارية تتعامل مع عشر جهات تمويلية مرخّصة في المملكة، ولكلٍّ منها معاييرها الخاصة في تحديد نسبة التمويل. العوامل التي تحرّك هذه النسبة عمليًا:
- كون العقار مسكنًا أول لمقدّم الطلب أم عقارًا إضافيًا لديه
- نوع العقار: شقة أو فيلا أو أرض أو وحدة على الخارطة
- حالة الملف المالي: الدخل، والالتزامات القائمة، ونسبة الاستقطاع، والسجل الائتماني
- مدة التمويل المطلوبة وعمر مقدّم الطلب عند نهايتها
- موقع العقار وحالته النظامية وسهولة تسييله لاحقًا
لماذا تُحسب الدفعة على قيمة التقييم لا على سعر البيع؟
الجهة التمويلية لا تبني قرارها على السعر المتفق عليه بينك وبين البائع، بل على القيمة التي يقدّرها مقيّم معتمد بعد معاينة العقار ومقارنته بصفقات مشابهة في نطاقه. نسبة التمويل تُطبَّق على هذه القيمة التقديرية، وهنا تنشأ أكثر المفاجآت شيوعًا في صفقات الشراء.
إذا جاء التقييم مساويًا للسعر المتفق عليه أو أعلى منه، فالدفعة تبقى كما هي متوقعة. أما إذا جاء أقل، فالجهة تموّل نسبتها من القيمة الأدنى، ويظهر فرق بين ما تدفعه الجهة وما يطلبه البائع يتحمّله المشتري نقدًا فوق دفعته الأولى، أو يُعاد التفاوض على السعر.
الخطأ الشائع أن يُوقّع المشتري اتفاقًا ويدفع عربونًا قبل صدور التقييم والموافقة المبدئية، فيجد نفسه أمام فرق نقدي لم يخطط له. الأسلم أن يُربط الاتفاق مع البائع بنتيجة التقييم، وأن تُدرس أرقام الصفقة قبل الالتزام بها. تفاصيل هذا المسار في صفحة تمويل شراء العقار السكني: /shira-aqar/
هل تختلف الدفعة بين العقار الجاهز والوحدة على الخارطة؟
في العقار الجاهز يُقيَّم مبنى قائم يمكن معاينته، ويُصرف التمويل دفعة واحدة عند الإفراغ ونقل الملكية. أما في البناء على الخارطة فالوحدة لم تكتمل بعد، فتُقيَّم على مخططات المشروع وترخيصه ومراحل تنفيذه، ويُصرف التمويل عادة على دفعات مرتبطة بمراحل الإنجاز عبر حساب ضمان المشروع.
أثر ذلك على الدفعة الأولى أنها قد تُطلب بطريقة مختلفة: دفعة حجز لدى المطوّر، ثم دفعات لاحقة مع تقدّم البناء، بدل مبلغ واحد عند التوقيع. تختلف السياسة هنا بين المطوّر والجهة التمويلية، لذلك تُقرأ شروط المطوّر وشروط التمويل معًا قبل الالتزام بأي منهما. تفاصيل هذا البرنامج في صفحة تمويل البناء على الخارطة: /bina-ala-kharita/
ما الذي يدخل ضمن الدفعة الأولى وما لا يدخل؟
الدفعة الأولى ليست كل ما يخرج من جيب المشتري عند إتمام الصفقة، وهذا أكثر ما يُغفَل عند وضع الميزانية. البنود التالية نفقات نقدية منفصلة تُدفع إلى جانب الدفعة ولا تُخصم منها، ولا تُموَّل عادة ضمن مبلغ التمويل:
- أتعاب التقييم العقاري
- أتعاب الوساطة العقارية (السعي)
- وثائق التأمين التي تشترطها الجهة على العقار وعلى التمويل
- نفقات الإفراغ والتسجيل والرسوم النظامية المستحقة على الصفقة
- تكاليف ما بعد التملّك: التشطيب، ونقل الخدمات، والأثاث
من أين تأتي الدفعة الأولى؟ ولماذا يهم مصدرها
مصادر الدفعة تتنوع بين المدخرات، وبيع أصل قائم أو تصفية استثمار، والهبات الأسرية الموثّقة. وهناك مسارات الدعم السكني الرسمية والبرامج التي تطرحها بعض الجهات التمويلية أو المطوّرين، وهذه تُراجع لدى جهاتها مباشرة لأن شروطها وضوابطها تختلف وتُحدَّث من وقت إلى آخر.
مصدر المال ليس تفصيلًا شكليًا. كشف الحساب البنكي جزء من الملف، والمبالغ الكبيرة التي تدخل الحساب قبيل التقديم قد يُطلب توضيح مصدرها، لذا يُفضَّل أن تكون الدفعة مستقرة في الحساب ومفسَّرة بمستند.
أما تمويل الدفعة عبر التزام شهري جديد فيبدو حلًا سريعًا لكنه يعمل ضد الملف: القسط الجديد يظهر في السجل الائتماني ويرفع مجموع الالتزامات، فيضيّق هامش الاستقطاع المتاح وقد يقلّص المبلغ الذي يُرشَّح له الملف أو يؤخّر دراسته.
كيف تقدّر دفعتك قبل أن تبدأ البحث عن عقار؟
الترتيب المنطقي يبدأ من الملف لا من العقار. اعرف أولًا الهامش المتاح لك بعد الالتزامات القائمة، ثم اسأل عن نسبة التمويل التي تنطبق على حالتك تحديدًا — مسكن أول أم إضافي، عقار جاهز أم على الخارطة — ثم قدّر الدفعة على أساس القيمة التقديرية المتوقعة لا على سعر الإعلان.
بعد ذلك خصّص مبلغًا مستقلًا للرسوم والتأمين والإفراغ، واترك هامشًا احتياطيًا لفرق تقييم محتمل. بهذا الترتيب تدخل التفاوض وأنت تعرف سقفك الحقيقي، بدل أن تكتشفه بعد دفع العربون.
أين يقع دور أرباحنا العقارية في هذا؟
تقرأ أرباحنا العقارية الملف المالي بتفاصيله قبل التقديم: الدخل، والالتزامات القائمة، ونسبة الاستقطاع، والسجل الائتماني، إضافة إلى بيانات العقار وصكّه. ثم تُقارن هذه المعطيات بسياسات الجهات التمويلية المرخّصة العشر التي تتعامل معها، وتُرشّح الملف إلى الجهة الأنسب لحالته، وتتابع الطلب حتى التوقيع والإفراغ.
الفائدة العملية لصاحب الملف أن يعرف حجم الدفعة المتوقعة والنفقات المصاحبة قبل أن يرتبط ببائع أو مطوّر، لا بعده. أرباحنا العقارية ليست جهة تمويل ولا تصدر قروضًا — نقدّم دراسة الملف والترشيح والمتابعة.
أسئلة شائعة
لا توجد نسبة واحدة تنطبق على كل الحالات. الدفعة الأولى هي ما تبقّى من قيمة العقار بعد نسبة التمويل التي تمنحها الجهة، وهذه النسبة تختلف من جهة تمويلية إلى أخرى وبحسب كون العقار مسكنًا أول أم إضافيًا، ونوعه، وقوة الملف المالي لمقدّم الطلب. الرقم النهائي يظهر بعد دراسة الملف وصدور تقرير التقييم، لا قبلهما.
تُحسب من القيمة التي يقدّرها مقيّم معتمد للعقار، وليست من السعر المتفق عليه بين البائع والمشتري. الجهة التمويلية تطبّق نسبة التمويل على القيمة التقديرية، وما تبقّى منها هو الدفعة الأولى المطلوبة.
يظهر فرق بين ما تموّله الجهة وما يطلبه البائع، ويتحمّله المشتري نقدًا فوق دفعته الأولى، أو يُعاد التفاوض مع البائع على السعر. لهذا يُفضَّل ألا يُدفع عربون أو يُوقَّع اتفاق نهائي قبل وضوح نتيجة التقييم والموافقة المبدئية.
نعم، لأن الوحدة غير المكتملة تُقيَّم على مخططات المشروع وترخيصه ومراحل تنفيذه بدل أن تُقيَّم كمبنى قائم، ويُصرف التمويل عادة على دفعات مرتبطة بمراحل الإنجاز عبر حساب ضمان المشروع. وقد يختلف توقيت الدفعة وطريقة سدادها تبعًا لذلك، والسياسة تختلف بين المطوّر والجهة التمويلية.
لا، هي بنود نقدية منفصلة تُدفع إلى جانب الدفعة ولا تُخصم منها، ومثلها وثائق التأمين المطلوبة ونفقات الإفراغ والتسجيل والرسوم النظامية على الصفقة. من الأسلم تخصيص مبلغ مستقل لها في الميزانية بدل افتراض أنها داخلة ضمن الدفعة.